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索 引 號: 009276660/2017-00272 信息分類名稱: 城鄉建設(城鄉管理)/政策解讀/全社會
發布機構: 市規劃局 生成日期: 2017-07-06 發布日期: 2017-07-06
名  稱: 《重慶市老舊住宅增設電梯建設管理暫行辦法》政策解讀
文  號: -- 主 題 詞: 城鄉建設、建設規劃
《重慶市老舊住宅增設電梯建設管理暫行辦法》政策解讀

  為完善老舊住宅使用功能,改善居住條件,推動城市更新,《重慶市老舊住宅增設電梯建設管理暫行辦法》(渝府辦發﹝2017﹞76號)(以下簡稱《辦法》)于2017年 6月8日經市政府批準公布。為便于社會公眾廣泛知曉內容,了解政策,正確理解執行,現對《辦法》作出如下解讀︰
  一、制定《辦法》的目的及必要性
  一是執政為民,改善民生的需要。由于我市地形高差較大和經濟社會發展水平等原因,在已經建成的老舊住宅中,有大量七層及七層以上的住宅都沒有設置電梯。如今,隨著城鄉居民老齡化問題逐漸凸顯,出行不便的矛盾日益突出,業主要求增設電梯的願望強烈。為改善民生,體現政府執政為民的服務理念,需要制定相應可操性強的具體辦法,以推動老舊住宅增設電梯這一民生工程工作進程。
  二是規範管理,推進依法行政的需要。增設電梯屬于擴建行為,目前對已竣工住宅增加建設內容的審批缺乏法律依據。對老舊住宅增設電梯如何進行行政許可方面,尚無明確的指引和統一規範,亟需制定相關辦法,以規範管理,推進依法行政。
  三是推進老舊城區更新改造,完善城市功能的需要。當前,我市正處于大力推進新型城鎮化的關健時期。在拓展城市發展空間的同時,如何提升城市品質、改造老舊住宅、改善居民生活質量,是我們急需解決的問題。老舊住宅增設電梯工作是城市更新的一項重要內容,涉及到城市規劃、土地管理、物權關系、結構及消防安全、特種設備監管等多方面問題。這些問題需要通過立法,明確各主體的權利和義務,有效集聚各方力量,以推進老舊住宅的更新改造。
  二、《辦法》的主要內容
  《辦法》共十八條,重點從適用範圍、管理主體、申請主體、審批條件、申請材料、手續辦理、產權歸屬、資金政策等方面對老舊住宅增設電梯行政審批手續辦理事宜進行了規定,破解了我市老舊住宅增設電梯面臨的三大難題︰無審批依據難、業主意見協調難、往返于多個部門辦事難。
  (一)關于適用範圍
  《辦法》第二條規定,本市城鎮範圍內,國有土地上初始取得房地產權證滿10年及以上的住宅,4層及以上未設電梯的老舊住宅外牆增設電梯的,適用本辦法。其立法本意有以下三點︰
  一是現行國家住宅設計規範規定7層以及7層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面高度超過16m以上的住宅,必須設置電梯,由于我市地形高差較大和經濟社會發展水平等原因,大量7層及以上的老舊住宅沒有設置電梯。隨著城鄉居民老齡化問題逐漸凸顯,以及提高生活質量的需求,很多已經建成的7層以下多層多戶住宅的居民因為生活不便,也有強烈的增設電梯訴求,因此《辦法》參照其他城市的經驗,將適用樓層規定在4層及以上。對于3層及以下住宅,由于通常為單一業主,住宅獨立佔地,增設電梯的訴求很少,故未將其納入《辦法》的適用範圍。
  二是為了既避免初始開發建設時應配電梯不配,房屋竣工核實後不久就申請增設,與《辦法》初衷不符;又要使該文件具有較強的適用性,在適用範圍上限定為初始取得房地產權證滿十年及以上的住宅,這與國內其他城市做法類似。
  三是考慮到在建築內部已有電梯井加裝電梯,屬于設備安裝範疇,不涉及土地、結構和消防安全、權利歸屬等諸多問題,無需單獨規定,而外牆增設電梯往往涉及問題較多,故《辦法》將適用範圍限定為住宅外牆增設電梯。對于老舊住宅利用內部已有井道增設電梯的,不用辦理規劃手續,直接向質監部門申請辦理手續即可。
  (二)關于申請主體
  增設電梯屬于一種建設行為,涉及到現有建築物物權的處分。參照《物權法》第七十六條,參照其他城市已經出台的政策,《辦法》第五條規定,由本單元內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總戶數三分之二以上同意增設電梯的業主共同作為申請人。在計算基數上,樓棟分單元的,以單元的業主為計算基數;未分單元的,以樓棟的業主為計算基數。
  《辦法》將申請準入條件,界定在達到兩個三分之二即可提出申請,有利于業主把老舊住宅增設電梯事項向前推動;要求至少達到兩個三分之二,也有助于把工作前置,提前化解業主矛盾;同時也充分體現了業主自願、尊重權益的業主自治原則。
  但是,對于公示有異議,確無法達成一致意見的,如持異議的業主為本單元業主,反對理由系增設電梯直接影響其房屋專有部分使用或房屋采光、通風的,管理部門也不得審批(第八條)。即雙三分之二是指申請條件,不是批準條件。
  (三)關于管理主體
  《辦法》第四條規定了城鄉規劃主管部門負責老舊住宅增設電梯的規劃管理工作,國土房管、城鄉建設、消防、質監等行政主管部門依據各自職責負責老舊住宅增設電梯的監督管理工作;第十五條規定未按照《辦法》辦理相關手續而擅自增設、使用電梯的,由城鄉規劃、國土房管、城鄉建設、消防、質監、特種設備安全監督等部門依據各自職責依法查處。明確了牽頭審批部門和其他各部門的職能職責,解決了市民增設電梯申請無門的難題。
  同時,還基于街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居委會的基層工作優勢,建立了街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、居民委員會或者業主委員會等應當對老舊住宅增設電梯工作予以協助和協調的工作機制(第四條)。
  (四)關于審批條件
  《辦法》第六條明確了增設電梯的審批條件,只要符合這些條件,申請主體符合要求且公示無異議,即可進行審批。具體內容為︰
  一是“房屋未納入征收範圍或拆遷計劃”,主要是為了避免重復建設、浪費資源。
  二是“申請人就增設電梯工程費用的籌集以及電梯運行、保養、維修等費用的分擔達成書面協議”,主要是解決電梯後期使用過程中持續管理的問題,使建成後電梯使用可持續、有計劃。
  三是“增設電梯用地應當位于老舊住宅小區用地範圍內,確因用地條件受限不在小區用地範圍內的,不得佔用市政道路、公園綠地”。增設電梯通常都會佔用小區的綠地或部分人行道路,立法本意是為了讓更多的老舊住宅都能加上電梯,因此守住不影響城市規劃實施和更廣大人民群眾公共利益的底線。
  四是“增設電梯後,建(構)築物之間的間距應滿足國家工程建設消防技術標準”。《辦法》在建築間距方面也給予了政策支持。考慮到老舊住宅在修建時我市還沒有出台相關的間距規定,或間距標準較低,如果用今天的法規來審視舊建築增設電梯,既不符合“法不溯及既往”原則,也不符合客觀實際。為促成老舊住宅增設電梯事宜,《辦法》只要求滿足國家工程建設消防技術標準即可,既尊重了歷史,也考慮了現實需求的可操作性。
  (五)關于申請材料
  《辦法》第七條規定了首次申請辦理建設工程規劃許可證時應當提交的材料︰包括書面申請(原件1份),申請人身份證明文件和房地產權證明文件(復印件1份,復核原件),委托辦理的,還應當提交授權委托書(原件1份,樣本見附件1),增設電梯示意圖(原件1份),申請人對增設電梯事項及增設電梯示意圖的書面同意意見(原件1份);申請人就增設電梯工程費用的籌集以及電梯運行、保養、維修等費用的分擔達成的書面協議(原件1份)。
  收到申請後,城鄉規劃主管部門組織工作人員進行現場踏勘,對具備增設電梯條件的作出受理決定;然後在現場組織公示,公示期滿無異議的,申請人才需要向城鄉規劃主管部門報送增設電梯工程設計施工圖(含繪制在1:500現狀地形圖上的總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖)和具有建築設計資質的單位出具的結構安全論證報告(原件2份,電子文檔1份)(第八條)。對申請材料作出這樣的設置,主要是為了減少申請人的經濟負擔,在增設電梯事項判斷基本可行的前提下,才需要申請人出資委托設計單位開展施工圖設計和結構安全論證。
  (六)關于審批程序
  《辦法》本著高效、便民原則,制定了規劃手續 “一站式”審查的會審程序,即申請人持申請材料向城鄉規劃主管部門提出申請,城鄉規劃主管部門會同國土房管、城鄉建設、消防、質監等有關主管部門對增設電梯工程設計施工圖進行審查和綜合研判,參會部門應在會後向規劃部門出具是否同意的書面意見(第八條)。對于是否可以辦成,在會審會上基本可以現場確定,以免申請人在不同部門之間跑路。同時,《辦法》還簡化了規劃審批環節,規定只需辦理建設工程規劃許可手續和竣工規劃核實手續。
  除了辦理規劃手續外,申請人還需要在相關部門辦理以下手續︰
  應將增設電梯工程設計施工圖報具有相應資質的施工圖審查機構審查,施工圖經審查合格後,申請人應當報送有管轄權的城鄉建設主管部門備案。增設電梯工程總投資額(電梯設施設備及電梯安裝的造價除外)在30萬元以上的,申請人應向城鄉建設主管部門申請辦理施工許可手續(第九條)。
  電梯安裝施工前,施工單位應當將擬進行的電梯安裝情況告知所在區縣(自治縣)特種設備安全監督管理部門,並在施工前向特種設備檢驗檢測機構申請監督檢驗(第十條)。
  若增設電梯用地不在住宅(小區)建設用地範圍內,土地主管部門在會審時要求辦理用地手續的,還需要按規定辦理相應土地手續(第八條)。
  上述這些手續,在城鄉規劃主管部門施工圖審查同意後可以同步並行辦理。但是,未取得建設工程規劃許可證、未通過施工圖合格審查及備案,需要辦理施工許可手續而未辦理,以及未申請特種設備安全監督檢驗的,不得開工建設。
  建設完成後,申請人應當持申請材料向城鄉規劃主管部門申請建設工程竣工規劃核實(第十一條);增設的電梯須經特種設備檢驗檢測機構監督檢驗合格,在電梯投入使用前或者投入使用後30日內,由申請人向所在區縣(自治縣)特種設備安全監督管理部門辦理使用登記,取得使用登記證書(第十二條)。
  (八)關于產權歸屬
  增設的電梯系業主的共有部分,為了降低業主的協調難度,《辦法》第十三條規定,因增設電梯而增加的建築面積屬于本單元業主共同所有(樓棟未分單元的,為本棟業主共同所有)。考慮到增加的建築面積很小,分攤給本單元業主的微乎其微,也為了減少產權面積調整導致多戶業主產權證重新辦理的麻煩,故規定不調整各分戶業主的產權面積。
  (九)關于資金籌集
  在資金籌集方面,首先鼓勵業主自治、資金自籌。《辦法》規定,增設電梯產生的施工、使用、保養、維修、更新等費用,鼓勵業主自籌資金解決。自籌資金不足的,按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)以及住建部、財政部2015年10月下發的《住房城鄉建設部辦公廳 財政部辦公廳關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》的規定,經本物業管理區域內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總戶數三分之二以上的業主同意,可以使用物業專項維修資金(含房改房的住房公共維修基金)(第十六條),具體申請程序可向轄區房屋主管部門提出。

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