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索 引 号: 009275780/2017-00650 信息分类名称: 城乡建设(城乡管理)/规范性文件/全社会
发布机构: 渝北区政府 生成日期: 2017-06-16 发布日期: 2017-06-23
名  称: 重庆市渝北区人民政府办公室关于印发重庆市渝北区业主大会和业主委员会活动办法的通知
文  号: 渝文备 〔2017〕 472号 主 题 词: 房地产

渝文备〔2017472

 

 

 

重庆市渝北区人民政府办公室

关于印发重庆市渝北区业主大会和业主委员会

活动办法的通知

渝北府办发〔201648

 

各镇人民政府,区政府有关部门,各街道办事处,区属有关国有公司,有关单位:

《重庆市渝北区业主大会和业主委员会活动办法》,已经第十七届人民政府第153次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

重庆市渝北区人民政府办公室

20161231

 

 

 

 

 

重庆市渝北区业主大会和业主委员会活动办法

 

第一章   

 

第一条  为规范业主大会、业主委员会的成立及活动,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《重庆市业主大会和业主委员会活动规则(试行)》等法律法规,结合本区实际,制定本办法。

第二条 本区行政区域内业主大会和业主委员会的成立、活动及其指导、监督、管理,适用本办法。

第三条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会的决定,接受业主的监督。

业主大会、业主委员会的决定,对全体业主和物业使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

第四条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会、一个业主委员会。

只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第五条  业主大会、业主委员会应依法履行职责,配合街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会等,共同做好物业管理区域内的社会治理工作。

 

第二章  业主大会

 

第六条 业主大会应当履行以下职责:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举、补选或罢免业主委员会委员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)决定提出改建、重建建(构)筑物及其附属设施的申请;

(六)决定业主委员会的必要经费、来源及经费管理办法;

(七)决定共用部分进行经营以及所得收益的管理、使用和分配;

(八)决定参与涉及全体业主的有关物业管理的诉讼活动;

(九)撤销或者变更业主委员会超越权限的决定;

(十)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

第七条 业主大会议事规则应当包含以下内容:

(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

(二)业主大会会议类型; 

(三)业主大会会议召开的形式、程序及时间;

(四)业主大会议事方式及表决程序;

(五)关于业主大会解散的规定; 

(六)业主委员会委员资格、人数、任期、更换、候补及补充办法;

(七)业主委员会议事规则;

(八)业主大会和业主委员会必要经费的筹集、使用和管理;

(九)业主大会和业主委员会印章、档案等使用和管理制度;

(十)其他关于业主大会的重大事项。

第八条  管理规约应当包含以下内容:

(一)物业的基本情况;

(二)物业的使用、维护和管理;

(三)专项维修资金的筹集、管理和使用;

(四)物业共用部分的经营与管理;

(五)装饰装修活动中的禁止行为;

(六)业主共同利益的维护;

(七)业主的权利和义务;

(八)违反管理规约应当承担的责任;

(九)争议解决方式;

(十)其他应当依法约定的事项。

管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益,否则由街道办事处(镇人民政府)责令限期改正。

管理规约对业主和物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约,损害其他业主和物业使用人合法权益的,受损害人可依法提起诉讼。

第九条  一个物业管理区域内,物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积50%以上,业主可以召开首次业主大会。

第十条 占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主向物业所在地街道办事处(镇人民政府)书面申请召开首次业主大会会议的,应附上签字的书面申请原件和其他能证明业主身份的书面材料,物业所在地街道办事处(镇人民政府)应当将提出申请的业主名单在物业管理区域内公示。对符合召开业主大会条件的,对该申请予以受理并书面告知申请人;对不符合召开业主大会条件的,对该申请不予以受理并书面告知申请人。

受理单位应对业主身份及签字真实性进行核查。

第十一条 街道办事处(镇人民政府)受理召开首次业主大会会议申请后,应在30日内通知建设单位报送下列材料:

(一)物业管理区域证明;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)其他有关的文件材料。

建设单位应当在收到街道办事处(镇人民政府)通知后10日内报送上述材料,并协助成立筹备组。

第十二条 街道办事处(镇人民政府)收到申请后,对符合成立业主大会条件的应当在60日内成立筹备组,确定筹备组成员人数。

首次业主大会筹备组由5-15人单数组成,筹备组成员由建设单位、业主代表、物业所在地的街道办事处(镇人民政府)和居(村)民委员会派员共同组成,其中业主代表不得少于筹备组人数的50%。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)派员担任。筹备组对筹备工作不能形成一致意见时,按照少数服从多数的原则予以确定。

筹备组中的业主代表由业主推荐(自荐)产生。推荐(自荐)人应到物业所在地居(村)民委员会将拟推荐(自荐)的业主代表姓名、所住房号等基本情况进行登记。

物业所在地的居(村)民委员会将业主的推荐(自荐)情况在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于7日,业主无异议或异议不成立后产生业主代表。业主推荐(自荐)产生的业主代表人数较多时,由居(村)民委员会根据楼幢的具体情况,综合考虑业主情况,兼顾均衡分布的原则进行确定。

筹备组业主代表资格参照本办法第三十条的规定执行。

筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。

业主大会筹备组应当自成立之日起90日内,组织召开首次业主大会会议,逾期未召开的,筹备组自动解散。如发生重大事故或紧急事件需及时处理的,由街道办事处(镇人民政府)组织业主依法进行表决。

筹备组履行职责至首次业主大会选举产生业主委员会之日终止。

第十三条  筹备组应当做好以下工作:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟订业主大会议事规则和管理规约草案;

(三)确认业主身份,确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积;

(四)拟订业主委员会产生办法,确定候选人名单;

(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

以上内容应当在首次业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公示,公示期不得少于7日。业主对公示内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

第十四条  业主委员会候选人由筹备组推荐,每30名以上业主也可以联名推荐1名委员候选人,1名业主只能参加1次推荐。业主委员会委员候选人人数不得超过业主委员会委员人数的150%,业主推荐的委员候选人人数较多时,由筹备组根据业主委员会委员产生办法确定。

第十五条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项:

(一)业主大会议事规则和管理规约;

(二)选举业主委员会委员;

(三)业主委员会的必要经费、来源及经费管理办法;

(四)物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

(五)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,定期会议应当按照业主大会议事规则的规定按时召开。

有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。

发生应当召开业主大会临时会议的情形,业主委员会不履行组织召开会议职责的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

第十七条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式召开;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会会议表决应采用记名投票方式,一个业主只能投一张表决票,表决票应详细列明业主需共同决定的事项,业主应当在表决票上签注业主姓名或单位名称,同时应标明其所住房号和所拥有物业的建筑面积。

第十八条 业主大会会议采用书面征求意见形式的,应成立由物业所在地街道办事处(镇人民政府)或居(村)民委员会、业主委员会(筹备组)组成的工作小组,统筹组织、协调表决事项工作,并按照下列程序进行:

(一)决定有关事项15日前,在物业管理区域内显著位置公示拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排,公示期不得少于7日;

(二)工作小组组织发放、回收表决票并做好记录;

(三)投票结束后,工作小组应当对投票权数进行登记,计票结束后,计票及监票人应当立即对计票结果进行签名确认,并在物业管理区域显著位置公示公布投票结果,公示时间不得少于7日。

第十九条  召开业主大会会议时,应当邀请物业所在地街道办事处(镇人民政府)或居(村)民委员会列席。

第二十条  业主人数按房地产权证数计算,一个权证计为一个业主人数。对已出售并交付但未办理房地产权属登记的物业,业主人数按商品房买卖合同数计算,一个合同计为一个业主人数。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上房地产权证或商品房买卖合同的,按一人计算,其面积则累计计算。同一产权有两个以上所有权人的,应自行确定一名表决权人。

第二十一条  业主委托代理人的,应书面委托代理人参加,并行使投票权,不具有完全民事行为能力的业主,由其监护人代为行使投票权。

第二十二条  业主大会对第六条第(五)项规定的事项作出决定的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;其他事项决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会决定利用物业管理区域内道路、绿化等公共部位或公共设施经营的,还应按规定取得相应合法手续。

第二十三条  业主认为业主委员会公示(备案)事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的,可以书面向物业所在地街道办事处(镇人民政府)申请要求核实,街道办事处(镇人民政府)应当在收到申请后30日内,根据核实情况作出处理决定。

第二十四条 业主大会解散的,业主委员会应当告知物业所在地街道办事处(镇人民政府),并在其指导监督下,做好业主共同财产清算和资料清理工作,并在解散后 3日内将相关资料移交给物业所在地街道办事处(镇人民政府)。

 

第三章  业主委员会

 

第二十五条  业主委员会应当履行以下职责:

(一)执行业主大会做出的决议,向业主大会报告决议执行的情况;

(二)组织并监督管理规约的落实;

(三)制定和修改业主委员会工作制度;

(四)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况,公示业主大会决定;

(五)为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作,根据业主大会决定,代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;

(六)筹集、管理、使用并公示物业专项维修资金,参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;

(七)每季度公示一次业主委员会必要经费及小区内共用部分收益及使用等情况;

(八)及时了解业主、使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;协调业主、使用人与物业服务企业的关系;监督物业共用部分的经营及经营收益的管理和使用;

(九)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(十)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十一)根据业主大会的决定,代表全体业主参与因物业管理活动发生的诉讼活动;

(十二)配合有关部门,做好维护物业管理区域内的相关工作;

(十三)法律法规、管理规约和业主大会赋予的其他职责。

第二十六条 业主委员会由511人单数组成。业主委员会委员在业主中选举产生,每届任期不超过5年,可连选连任。

业主委员会设主任1名、副主任1-3名,在业主委员会委员中选举产生。

第二十七条  业主委员会会议由业主委员会主任主持,主任缺席时,可委托业主委员会副主任召集并主持会议。

经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的,应当召开业主委员会会议,主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,街道办事处(镇人民政府)指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

第二十八条 业主委员会会议应当有三分之二以上的成员出席并作好书面记录,作出决定应当经全体成员半数以上签字同意。决定作出后3日内,应当以书面形式在物业管理区域内公示7日以上。

未经全体成员半数以上签字同意并公示的业主委员会决定无效。

第二十九条 业主委员会产生办法应包含以下内容:

(一)业主委员会候选人资格;

(二)业主委员会成员人数;

(三)业主委员会候选人产生程序;

(四)候补委员产生程序;

(五)争议解决办法;

(六)分期开发的物业管理项目增补业主委员会委员的办法;

(七)其他业主大会会议需规定的内容。

第三十条  业主委员会委员应具备以下任职条件:

(一)具有完全民事行为能力,身体健康,能胜任工作要求;

(二)模范履行业主义务,按期交纳物业管理服务费、物业专项维修资金;

(三)在本小区内居住且具有必要的工作时间,业主委员会主任或副主任只能在一个物业管理区域内任职;

(四)具备一定组织能力,且热心公益事业,责任心强,具有社会公信力;

(五)无违法搭建、擅自改变物业使用性质的行为;

(六)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业内工作;

(七)无侵占本物业管理区域内公共利益的行为,且在其他物业管理区域无不良记录,未参加过违法组织;

(八)熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策等;

(九)业主委员会委员应当书面承诺全面履行工作职责;

(十)需要具备的其他条件。

第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,业主委员会应当中止其委员职务,并提请下次业主大会会议审议决定终止其委员资格:

(一)侵占共用部分或挪用共用部分收益等侵害本物业管理区域内的公共利益;

(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系的其他人提供的利益或者报酬;

(三)无正当理由拒不交纳物业服务费用或者利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

(四)泄露其他业主的信息或用于与物业管理无关的活动;

(五)一年内三次缺席业主委员会会议或者连续一年以上不在本物业管理区域内居住;

(六)不遵守管理规约;

(七)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会应将以上行为向街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会报告。

第三十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)因疾病等原因丧失履职能力的;

(三)任职期间被依法追究刑事责任的;

(四)以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的;

(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第三十三条 业主委员会委员资格被终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章等及其他业主共有的财物移交给业主委员会。

第三十四条 业主委员会委员缺员的,业主委员会应按规定进行补选。

(一)缺员不到1/3的,由候补委员以得票多少依次递补;

(二)缺员1/3以上不到1/2时,业主委员会不及时组织补选的,由街道办事处(镇人民政府)督促其限期履行补选职责。逾期仍不组织补选的,由街道办事处(镇人民政府)按照首次业主大会的方式召开业主大会,补选业主委员会委员。

(三)缺员1/2以上的,由街道办事处(镇人民政府)按照首次业主大会的方式召开业主大会,选举新的业主委员会。

第三十五条 经专有部分占建筑物总面积20%以上的业主且占总人数20%以上的业主提议需变更业主委员会委员的,由业主委员会组织召开业主大会临时会议作出决议,并以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。

第三十六条 业主委员会任期届满3个月前,应当召开业主大会会议进行换届选举,并报告街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会,做好下列换届筹备工作:

(一)起草本届业主委员会工作情况的报告;

(二)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)确认业主身份和业主人数,确定业主在业主大会会议上的投票权数;

(四)将业主委员会委员候选人的基本情况等在物业管理区域内显著位置进行公示;

(五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。

新一届业主委员会委员候选人,由现业主委员会提名推荐或者由30名以上的业主联名推荐一名,推荐的人数较多时,参照业主委员会委员产生办法产生。

第三十七条 业主委员会任期届满不及时组织换届选举的,由街道办事处(镇人民政府)督促其限期履行职责。逾期仍不履行职责的,可由物业所在地街道办事处(镇人民政府)组织成立筹备组,按照首次业主大会的方式召开业主大会,重新选举新一届业主委员会。

第三十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不到总数的1/2的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下,代行业主委员会职责,原业主委员会不得继续履行职责。

第三十九条 居(村)民委员会代行业主委员会职责的,原业主委员会应当在10日内将保管的档案资料、印章和其他属于业主共同所有的财物,移交给居(村)民委员会。

第四十条 新建住宅小区业主委员会的办公用房包含在房屋建设单位提供的物业服务用房中,应按相关规定配置。

 

第四章  财务管理及印章管理

 

第四十一条 业主大会和业主委员会开展工作的必要经费由全体业主承担,经费筹集、管理、使用的具体办法由业主大会讨论决定。

经费使用情况由业主委员会在每季度的次月内以书面形式在物业管理区域内显著位置公示,公示期不少于7日,并接受业主的质询。

第四十二条 专项维修资金使用情况和小区共用部位收益等情况,由业主委员会按季度进行公示。每季度的首月将上季度的情况以书面形式在物业管理区域内显著位置公示,公示期不少于7日,并接受业主的质询。

第四十三条 业主委员会成立后15日内,由业主委员会持备案证明到公安部门指定的单位刻制业主委员会印章,并报物业所在地街道办事处(镇人民政府)备案。

业主委员会印章所刻名称应与街道办事处(镇人民政府)出具的备案证明上所标注名称一致,具体刻制应符合公安部门有关印章管理规定。

第四十四条 业主委员会印章由业主委员会在其委员中指定专人负责保管,并建立印章管理制度。

印章遗失的,业主委员会应按相关规定重新刻制,并到物业所在地街道办事处(镇人民政府)备案。

第四十五条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定,擅自使用业主委员会印章的,物业所在地的街道办事处(镇人民政府)应当限期其改正,并告知全体业主;造成经济损失或者不良影响的,应当依法追究责任人的法律责任。

 

第五章  指导和监督

 

第四十六条 区房地产行政主管部门负责本行政区域内业主大会活动和业主委员会活动的政策业务指导工作。

街道办事处(镇人民政府)负责对辖区内业主大会的成立、业主大会召开、业主委员会选举产生等相关活动实施具体指导、监督、管理工作。

居(村)民委员会协助、配合街道办事处(镇人民政府)做好相关工作。

第四十七条 召开首次业主大会时,建设单位未按本办法第十一条规定报送相关文件资料的,由区房地产行政主管部门限期移交,逾期仍不移交的,由区房地产行政主管部门按相关规定进行处罚。

第四十八条 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

第四十九条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不组织召开会议的,物业所在地的街道办事处(镇人民政府)可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导下组织召开。

第五十条 业主委员会主任、副主任未按规定组织召开业主委员会议的,物业所在地的街道办事处(镇人民政府)可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第五十一条 召开业主委员会会议,应当告知物业所在地的居(村)民委员会,并听取其建议。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持居(村)民委员会开展工作。

第五十二条 业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于业主共有的财物的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于业主共有的财物的,新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第五十三条 物业管理过程中,可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集,由房地产行政主管部门、公安机关、居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加,共同协调解决物业管理中遇到的问题。

 

第六章   

 

第五十四条 本办法所称“以上”、“以下”均包含本数,“不满”、“不到”均不包含本数。

第五十五条 本办法自201711日起施行,有效期5年。

 

 

 

 

 

 

 

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