重庆市丰都县政府公开信箱
            
发布单位: 丰都县政府
邮件字号:
渝土房信箱[2018]9924
来信内容:
关于丰都县北岸棚户区改造无证房屋面积测量和补偿问题
丰都县于2016年启动北岸棚户区改造,我家房屋属于一期改造范围,位于名山街道东作门社区62号1层,未办理房产证(1994年丰都县北岸汽车站建设,占用我家原房屋后搬迁到此自建,委托承建商修建,承建商还我家房屋面积后,其余的由承建商售卖,用地、规划等手续齐全,由于承建商与我家发生诉讼,国土房管局一直不给予办理产权证,法院裁决、产权明晰后也未能办理);该幢房屋为7楼1底的砖混商住楼共8层,1层作商业门面经营(按商业门面设计建造,自营或出租作商业用途,有工商营业执照和按商业用水电的缴费记录),2-8层为住宅,2-8层已办理房产证,证载产权80m2左右。因无房产证,在“棚改”实施拆迁时就计算补偿的建筑面积和房屋商业用途面积、单价认定上发生了异议,一直得不到解决,在此反映,希望能得到帮助:
1、房屋建筑面积测算问题
“棚改办”委托的评估机构测量我家1层建筑面积为67.82m2,国土房管局记载的数据为72m2,都与2-8已办理房产证建筑面积不符合,解释是1层商业门面不分摊楼梯间,楼梯间面积全部分摊道了2-8层的住宅楼;我们查阅2007年《重庆市房屋面积测算实施细则》后认为:根据4.7.2条商住楼应以楼层为单位划分为商业和住宅两段,分摊共有的屋面楼梯间等共有面积,商业段和住宅段内房屋分别分摊段内的楼梯间等共有面积;一层楼梯间作为商业段内自身的共有面积,只能在一层商业段内分摊(与邻居白家碧门面共同分摊1层楼梯间面积),不能分摊到2-8层住宅去。
“棚改办”按1层商业门面不分摊楼梯间测算的面积是否合理?按规范、规定该怎样测算一层的建筑面积?希望得到帮助。
2、房屋商业用途面积、单价认定问题
我家一层门面棚改办同意按照商业门面补偿,但只按门面中隔墙前面的进深或最多9米的进深计算商业门面面积,价格按7430元/m2补偿(有房产证的按8750元/m2补偿),其余的门面面积按住宅的价格3340元/m2补偿。但我们门面中前后是有通道和门连通,并未完全分割开来,都一起作为商业用途在使用,棚改办这样把同一套房内区分商业和住宅分别计算是不合理的。
其他大部分未办理房产证的门面因进深只有1间(4-5米)或整套房进深在9米以内,所以同意该办法补偿。
与我家一同建房的邻居谭光珍、白家碧的门面面积基本相等,因为办理了房产证,谭光珍门面补偿金额为69万多,而我家和邻居白家碧家没能办理房产证,虽然实际是作为商业门面使用,但因为按照棚改办的楼梯间分摊办法和单价的不同计算,只能得到45万左右的补偿,相邻的门面、基本同样大小的面积,相差25万,差额巨大,这巨大的补偿差异究竟是给房屋的实际价值还是给房产证书的呢?应该不合理吧。
棚改办解释说有产权证的补偿价格为8750元/m2、无证的补偿价格为7430元/m2,这其中的差价是房屋交易应缴纳的税费;我们是自建房,且是修建北岸车站搬迁自建,经咨询政府政务大厅税务部门服务窗口,只需要缴纳约1000-3000元/套(按面积大小和用途不同金额有差异)的税费;但棚改办只按7430元/m2补偿,要求或者找税务部门给我们出具应缴纳税费金额的证明,方能照相应的税费扣除,这显然是我们平民百姓无法办到的。(无论是住宅按3340元/m2补偿,还是商业门面按7850元/m2补偿,都是远低于市场价的,“棚户们”经过“棚改”后,能买到的房屋面积都是会“缩水”的。)
况且,还有棚改户临街一层按住宅设计建造,实际用途是住宅,原办理的房产证载明也是住宅,不知什么原因,后来却按照商业门面用途予以认定和补偿。
而我们这几家的问题拖了很长时间也得不到合理的解决(有同类问题的还有郑某林、白某碧等户),问题一直未能解决,且政府已经发了书面征收决定限期通知,也许不久即将面临强制拆除,心里着急,希望能得到帮助、解决。
办理单位: 县国土房管局
办理结果: 来信人:
您好,首先,非常感谢您对丰都县各项工作的监督、关心和支持!接到来信反映的问题后,按照职能职责,丰都县政府立即责成县国土房管局对此进行调查处理,现将有关情况回复如下:
一、关于房屋建筑面积测算问题
对棚改房屋建筑面积的确认,统一由具有测绘资质的丰都县国土资源和房地产信息中心进行测量。
二、关于房屋用途认定
鉴于您所述房屋并未办理任何产权证明,对房屋用途未作任何认定的问题。棚改办根据《丰都县人民政府办公室关于批转北岸城区棚户区改造项目底层临街未确权发证房屋用途认定办法的通知 》(丰都府办发〔2017〕52号)相关规定,由县建委、县国土房管局、县城建中心、名山街道办事处四家单位联合组成的认定小组对您所述房屋的用途进行认定,同时依照(丰都府办发〔2017〕52号)文件规定对该房屋认定的非住宅面积进行测量认定。
三、关于补偿价格问题
房屋补偿价格是由居民投票选举的房地产评估机构进行的评估,若对价格有异议,应在评估报告出具后10日内向评估机构提出复核评估、再有异议的可向重庆市房地产价格评估专家委员会鉴定。您所述房屋由于未办理任何产权证明,也未缴纳任何税费。因此,补偿价格应在类似房屋补偿价格基础上,按未缴纳税费现状进行评估。
最后,再次感谢你一直以来对丰都县各项工作的关心、支持和理解。同时,欢迎您继续对我们的工作进行监督并提出宝贵的意见和建议。如有其他问题,可致电县国土房管局:70702686,也欢迎您再次来信反映或咨询。

回复时间:
2018-11-09 09:38:54