重慶市物業專項維修資金管理辦法解讀

按：《重慶市物業專項維修資金管理辦法》（重慶市人民政府令第 244 號，以下簡稱《辦法》）於2010年11月27日經市人民政府第90次常務會議通過，2011年3月1日起施行。為方便社會公眾了解相關政策，經重慶市政府網約稿，市國土房管局對有關問題予以解讀。

    隨著住房制度改革不斷深入，我市房屋產權私有化格局的逐步形成，物業專項維修資金制度應運而生：首先是 1998年，建設部和財政部即出臺了《關於印發住宅共有部位共有設施設備維修基金管理辦法的通知》（建住房[1998]213號），明確規定了商品房和房改售房應按規定建立維修基金；隨後國務院《物業管理條例》（國務院令第504號）、《重慶市物業管理條例》（市人大公告第201號）均明確規定物業共有部位和共有設施設備實行物業專項維修資金制度；2007年建設部、財政部又制定出臺了《住宅專項維修資金管理辦法》第165號）。
    我市於1999年10月開始歸集商品房專項維修資金，此項工作率先在渝北區開展。國務院《物業管理條例》和《重慶市物業管理條例》出臺後，我市主城各區先後制定了各區的物業專項維修資金管理辦法，全面推行物業專項維修資金歸集管理工作。但各區辦法規定不盡相同，導致我市維修資金繳交標準、繳交方式、代管體制、使用程式不統一、不規範。
    根據《重慶市物業管理條例》授權，歷時8年，《重慶市物業專項維修資金管理辦法》於2010年11月27日經市人民政府第90次常務會議通過，2011年3月1日起施行。《辦法》貫徹落實《重慶市物業管理條例》的立法精神和相關原則，並對建設部165號令《住宅專項維修資金管理辦法》的有關規定進行了細化和創新，更具操作性和地方特色。
    《辦法》統一了我市物業專項維修資金的交存範圍、標準，進一步明確規定了我市物業專項維修資金代管及自行管理模式，規範物業專項維修資金使用程式及分攤方式，有效保障業主住用安全和往返業的正常使用。
    一、《辦法》適用範圍
    《辦法》第二條規定：本市行政區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
    二、建立物業專項維修資金的條件
    《辦法》第六條：有兩戶以上業主的下列物業應當建立物業專項維修資金：
    （一）商品房；
    （二）城市房屋拆遷安置房；
    （三）經濟適用房；
    （四）房改房；
    （五）市人民政府確定的應當建立物業專項維修資金的其他物業。
     解讀：1、有兩戶以上業主的物業才具有共有部位和共有設施設備，才需要建立物業專項維修資金；單一業主的物業，因部位和設施設備屬於是專有，則無需建立專項物業專項維修資金。
    2、有兩戶以上存在共有部位、共有設施設備的物業，無論是商品房還是其他類城市房屋拆遷安置房、經濟適用房、房改房）都涉及維修、更新、改造及費用分攤問題。為了使不同性質、不同用途的物業共有部位、共有設施設備的維修更新和改造均得到有效保障，《辦法》將商品房、城市房屋拆遷安置房、經濟適用房、房改房均納入納入建立資金的範圍。此外，考慮到農轉非安置房也的建立的的必要，但在交存標準、交存方式等問題上與商品房等物業執行同一標準時機尚未不成熟，因此，第五十五條作了參照執行規定，即：“本市農轉非安置房的物業專項維修資金的管理及其使用參照本辦法執行”。
    三、物業專項維修資金的首期交存標準、續交標準
    《辦法》第七條規定：物業專項維修資金應當由業主交存。本市主城區範圍內，首期物業專項維修資金的交存標準為：
    （一）有電梯的，按每平方米建築面積80元交存；
    （二）無電梯的，按每平方米建築面積50元交存。
    主城區範圍外的首期物業專項維修資金的交存標準，由各區縣（自治縣）人民政府確定。
    本市房改房首期物業專項維修資金的交存標準按照國家和本市相關規定執行。
    《辦法》第十九條：業主的物業專項維修資金賬面餘額低於首期交存額30%的，物業專項維修資金管理單位應當告知業主及時續交。
    由區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管的，業主應當按照首期物業專項維修資金的交存標準和方式續交。
    由業主自行管理的，續交方案應當在管理規約中予以明確。
    房改房首期物業專項維修資金使用完畢或者剩餘資金不足維修、更新、改造的，房改房單位應當通知業主及時按照本條第二款或者第三款的規定續交。
    《辦法》第五十四條物業專項維修資金首期交存標準確需調整的，由市房地產行政主管部門會同市價格行政主管部門、市城鄉建設行政主管部門適時調整，報市人民政府批准後向社會公佈執行。
    解讀：物業專項維修資金按交存時間分，可分為首期和續交兩種情形，根據物業取得的方式又可分為商品房、城市房屋拆遷安置房、經濟適用房和房改房的維修資金四類，從區域劃分可分為主城區物業維修資金和主城區範圍外的物業維修資金，針對不同的物業，其交存標準不一樣：
    首期交存標準：主城區商品房、城市房屋拆遷安置房、經濟適用房首期維修資金區分有電梯和無電梯，有電梯的，按每平方米建築面積80元交存，無電梯的，按每平方米建築面積50元交存。主城區範圍外的首期物業專項維修資金的交存標準，由各區縣（自治縣）人民政府確定。根據房地產市場的發展變化，上述物業首期交存標準並非一成不變，《辦法》五十四條作了有關適時調整的規定；對於本市房改房首期物業專項維修資金，其交存標準按照國家和本市相關規定執行，如公有住房出售，由售房單位按20%（高層30%）比例從售房款中計提維修資金。
    續交標準：當業主的物業專項維修資金賬面餘額低於首期交存額30%的，業主應當續交維修資金。不同的管理模式續交的標準也有所不同。區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管的，業主應當按照首期物業專項維修資金的交存標準和方式續交。由業主自行管理的，續交方案應當在管理規約中予以明確，業主應當按管理規約規定的續交方案進行續交。房改房首期物業專項維修資金使用完畢或者剩餘資金不足維修、更新、改造的，取得房屋產權的業主應承擔續交的義務，房改房單位不是續交主體，但應當通知業主業主及時續交。
    四、業主（購房人）在交存首期物業專項維修資金時應注意的事項
    一是要清楚首期物業專項維修資金的交存標準；
    二是要注意首期物業專項維修資金的交存時間，即：《辦法》第八條規定：購買預售商品房的，購房者應當在辦理房屋預售合同備案登記時交存。
    三是要注意維修資金必須直接存入按本辦法規定的專戶管理銀行開立的物業專項維修資金專戶。
    四是不得由開發建設單位、物業服務企業代收首期物業專項維修資金。
    五、對業主自行管理物業專項維修資金有哪些要求
    《辦法》第十四條：業主大會成立後，決定自行管理由業主交存的物業專項維修資金的，應當在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下召開業主大會。業主大會應當就下列事項進行表決：
    （一）不由區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管物業專項維修資金的決議；
    （二）本物業管理區域內物業專項維修資金管理制度；
    （三）業主大會與本物業管理區域內物業專項維修資金賬目管理單位的協議草案；
    （四）確定業主委員會主任為本物業管理區域內物業專項維修資金賬目責任人的決議；
    （五）其他與物業專項維修資金有關的決議事項。
    以上事項應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上業主同意。
    業主大會召開後，業主委員會應當就業主大會表決的事項及業主大會召開的情況在本物業管理區域內公示5日以上。
    《辦法》第十五條：業主決定自行管理的，業主大會應當在物業管理區域所在地的物業專項維修資金專戶管理銀行開立專戶。業主委員會應當持業主大會按照本辦法第十四條規定通過的有效決議及公示情況說明向區縣（自治縣）房地產行政主管部門書面申請辦理物業專項維修資金劃轉手續。
    《辦法》第十六條：劃轉物業專項維修資金自管時，業主委員會應當與專戶管理銀行、物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府簽訂授權協議書，同意鄉鎮人民政府或者街道辦事處在發生本辦法第二十八條規定的危及房屋安全等緊急情況時有權組織代修，維修費用從相關業主物業專項維修資金分戶賬中劃轉。
    解讀：業主自行管理物業專項維修資金必須在鄉鎮人民政府、街道辦事處指導下召開專題業主大會，並就《辦法》規定的事項進行表決。表決事項京戲經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上業主同意，業主大會召開情況及表決事項應當進行公示。業主自行管理期間，為了保證資金安全，減少不必要的成本，切實保護業主權益，《辦法》規定不能自行任意選擇銀行開立專戶，必須在物業專項維修資金專戶管理銀行開立專戶。同時，為了保證緊急維修資金及時到位，要求業主委員會與專戶管理銀行、物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府簽訂授權協議書。
    六、物業專項維修資金的使用範圍
    《辦法》第二十條：物業專項維修資金的具體使用範圍和條件依據物業服務合同的約定。物業服務合同未約定或者約定不明的，以市房地產行政主管部門會同市價格行政主管部門制定的指導標準為準。
    下列費用不得從物業專項維修資金中列支：
    （一）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業從物業服務收費中支出的物業共有部位、共有設施設備的維修養護費用；
    （二）依法應當由開發建設單位承擔的物業共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用；
    （三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共有部位、共有設施設備所需的修復費用；
    （四）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線設施設備的維修、養護費用。
    解讀：根據《物權法》、《物業管理條例》和《重慶市物業管理條例》等法律法規關於業主共同行使物業共有部位及共有設施設備管理權的規定，物業專項維修資金的使用範圍應首先依據物業服務合同約定，物業服務合同未約定或約定不明確的，才以有關部門制定的指導標準執行，具體指導標准將由市房地產主管部門會同市價格行政主管部門制定。同時，本條還規定四種不得列支物業專項維修資金的情形。
    七、使用物業專項維修資金需經過的一般程式
    《辦法》第二十二條：需要使用物業專項維修資金的，應當製訂使用方案。使用方案應當包括下列內容：
    （一）需要維修、更新、改造的具體範圍和內容；
    （二）維修、更新、改造方案及工程計劃；
    （三）費用預算及用款進度計劃；
    （四）其他與物業專項維修資金使用有關的內容。
    《辦法》第二十三條：物業專項維修資金使用方案由業主委員會製訂，在物業管理區域內公示5日以上，並經專有部分佔需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的建築物總面積2/3以上的業主且佔需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的總人數2/3以上的業主同意。
    未成立業主委員會的或者業主委員會不製訂物業專項維修資金使用方案的，物業服務企業或者業主代表也可以提出使用方案，並在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下按照前款規定公示和徵得同意。
    維修、更新、改造工程的施工單位由業主委員會、物業服務企業或業主代表協商確定，並在物業管理區域內公示3日。如果有超過專有部分佔需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的建築物總面積1/3以上的業主且佔需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的總人數1/3以上的業主提出異議的，應當通過招標方式確定。
    八、使用物業專項維修資金需要提交哪些材料
    《辦法》第二十四條：申請列支物業專項維修資金，應當提交下列材料：
    （一）物業專項維修資金使用方案；
    （二）與施工單位簽訂的工程施工（維修）合同；
    （三）與共有部位、共有設施設備具有共有關係的業主清冊和經專有部分佔建築物總面積2/3以上且佔總人數2/3以上業主同意的證明材料；
    （四）公示內容、公示情況說明或者未成立業主委員會的物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府的書面證明材料；
    （五）專戶管理銀行及賬戶名稱；
    （六）其他相關材料。
    九、使用物業專項維修資金的劃轉方式，以及需要存檔哪些材料
    《辦法》第二十五條：由區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管期間，物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當在收到業主委員會、物業服務企業或者業主代表提交的申請材料後7個工作日內進行審核。審核同意的，區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當從物業專項維修資金專戶中按工程進度劃轉物業專項維修資金。
    業主自行管理後需要列支物業專項維修資金的，業主委員會應當在劃轉物業專項維修資金前將本辦法第二十四條規定的材料報物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門備案。房地產行政主管部門應當在7個工作日內出具備案證明，發現不符合法律法規規定的，應當書面提出責令改正意見。
    需要使用房改房首期物業專項維修資金的，房改房物業專項維修資金管理機構應當在收到房改房單位申請材料後7個工作日內進行審核。經審核同意的，房改房物業專項維修資金管理機構應當從物業專項維修資金專戶中按工程進度劃轉物業專項維修資金。
    《辦法》第二十六條：物業專項維修資金只能劃轉到工程施工（維修）合同確定的施工單位賬戶中。
    物業專項維修資金應當使用電匯、信匯或者轉賬支票結算，不得支取現金，不得使用其他票據或者結算憑證。但發生本辦法第二十八條規定的需緊急維修的情形時，且維修、更新、改造所需費用在2000元以下的，可以支取現金。
    《辦法》第二十七條：維修、更新、改造工程完工後，業主委員會、物業服務企業或者業主代表應當驗收，並將下列材料在物業管理區域公示5日以上，並存檔：
    （一）施工單位編制的工程結算報告；
    （二）維修費用清單、票據；
    （三）維修費用分擔明細表；
    （四）其他相關資料。
    十、在哪些緊急情況下可以申請物業專項維修資金進行緊急搶修，以及相應的操作流程
    《辦法》第二十八條規定了緊急搶修情況，即：發生下列危及房屋安全等緊急情況，應當立即對物業共有部位、共有設施設備進行維修、更新、改造：
    （一）屋頂、墻體滲漏（已約定的除外）；
    （二）因線路故障而引起停電或者漏電；
    （三）因水泵故障、進水管內的水管爆裂造成停水或者閘閥嚴重漏水；
    （四）落水管嚴重堵塞，水盤等設備漏水；
    （五）樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄杆鬆動、損壞；
    （六）樓體外立面涂飾層有脫落危險的；
    （七）電梯發生危及人身安全的故障；
    （八）消防設施出現功能障礙；
    （九）安全監控設施出現故障，不能運行；
    （十）其他物業共有部分和共有設施設備出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形。
    對於緊急維修，《辦法》二十九條、三十條、三十一條、三十二條對操作流程作了規定：即：第二十九條：區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管期間發生第二十八條規定的情形時，業主委員會、物業服務企業或者相關業主應當立即將情況報告物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處，經物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處出具證明後，向區縣（自治縣）房地產行政主管部門書面申請預先撥付物業專項維修資金。
    區縣（自治縣）房地產行政主管部門收到書面申請後應當於二十四小時內劃轉資金，申請撥付資金的機構應當立即進行搶修。
    第三十條業主自行管理的，發生第二十八條規定的情形時，業主委員會或者物業服務企業應當立即將情況報告物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處。在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下，業主委員會應當立即組織搶修並劃轉資金。
    第三十一條發生第二十八條規定的情形時，業主委員會或者物業服務企業未按規定實施搶修的，物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織代修，搶修費用從物業專項維修資金賬戶中列支。
    第三十二條搶修完成後，相關費用應當按照本辦法第二十七條第一款的規定進行公示。
    十一、物業專項維修資金收益的處置方式
    第三十七條下列資金應當轉入物業專項維修資金：
    （一）結付給業主的物業專項維修資金存儲利息；
    （二）物業專項維修資金的增值凈收益；
    （三）物業共有部分、共有設施設備的經營所得，共有設施設備報廢後回收的殘值，但業主大會另有決定的除外；
    （四）業主委員會或者業主自願籌集交存的款項；
    （五）其他按規定轉入的資金。
    十二、在業主轉讓物業所有權或物業滅失的情況下，物業專項維修資金的處置方式
    《辦法》第三十九條物業滅失的，應當將業主交存的物業專項維修資金餘額退還業主。
    因部分物業滅失或者物業轉讓後業主不足兩戶的，應當將業主交存的物業專項維修資金餘額退還業主，並辦理銷戶手續。
    房改房單位交存的或者從售房款中提取的物業專項維修資金餘額，應當退還房改房單位。
    十三、物業專項維修資金管理機構每年定期要向業主公佈哪些情況
    第四十一條物業專項維修資金管理機構應當每年定期向業主公佈下列情況：
    （一）物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
    （二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
    （三）業主分戶賬戶中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
    （四）其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。
    業主對公佈的情況有異議的，可以要求復核。
    十四、違反本辦法規定的要負擔哪些責任
    《辦法》設立了第五章法律責任，對區縣（自治縣）房地產行政主管部門、房改房專項維修資金管理機構、業主委員會及其成員、鄉鎮人民政府、街道辦事處或者其他有關行政主管部門及其工作人員和物業服務企業、開發建設單位違反本《辦法》規定設定了相應的責任，即：
    第四十五條區縣（自治縣）房地產行政主管部門、房改房專項維修資金管理機構違反本辦法規定，有下列情形之一的，由市房地產行政主管部門責令限期改正；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；給業主造成損失的，依法賠償；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任：
    （一）未按本辦法規定設立物業專項維修資金專戶或者未分列每戶業主的分戶賬的；
    （二）未按本辦法規定撥付物業專項維修資金的；
    （三）利用物業專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為及其他風險較大的理財或投資的；
    （四）違反本辦法規定向專戶管理銀行索取任何好處的；
    （五）挪用、侵佔物業專項維修資金的。
    第四十六條業主自行管理的，業主委員會及其成員違反本辦法規定有下列情形之一的，由物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門責令限期改正；有違法所得的，沒收違法所得；造成經濟損失的，依法承擔相應賠償責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任：
    （一）未按照本辦法規定設立物業專項維修資金專戶或者未分列每戶業主的分戶賬的；
    （二）違反本辦法規定向專戶管理銀行索取任何好處的；
    （三）利用物業專項維修資金從事國債回購、委託理財業務及其他風險較大的理財或投資，或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為的；
    （四）挪用、侵佔物業專項維修資金的。
    第四十七條鄉鎮人民政府、街道辦事處或者其他有關行政主管部門及其工作人員違反本辦法規定，未履行相關職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位、上級機關或者監察部門責令改正；情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
    第四十八條開發建設單位未按本辦法第八條規定交存物業專項維修資金或者未按第二十一條規定分攤維修、更新、改造費用的，由區縣（自治縣）房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以5000元以上10000元以下的罰款。
    第四十九條違反本辦法規定，挪用、侵佔物業專項維修資金的，由業主委員會或者業主代表向有關部門舉報或者向人民法院起訴，依法追回挪用、侵佔的物業專項維修資金。區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當對挪用、侵佔物業專項維修資金的給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用、侵佔金額2倍以下的罰款；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
    物業服務企業挪用、侵佔物業專項維修資金情節嚴重的，除按第一款規定予以處罰外，頒發資質證書的部門還應當吊銷其資質證書。
    開發建設單位挪用、侵佔物業專項維修資金情節嚴重的，除按第一款規定予以處罰外，建設行政主管部門應當在房地產開發企業信用檔案中對其挪用、侵佔情況予以記載。
    第五十條業主大會和業主委員會有權對違反本辦法規定，拒不交存或者續籌物業專項維修資金的業主要求限期交存；逾期仍不交存的，可向人民法院起訴。
    第五十一條違反物業專項維修資金專用票據管理規定的，按照《財政違法行為處罰處分條例》和《重慶市財政票據管理辦法》等規定追究責任。
    十五、相關政策的查閱途徑
    （一）重慶市政府公眾資訊網：http://www.cq.gov.cn
    （二）重慶市國土資源和房屋管理局公眾資訊網：http://www.cqgtfw.gov.cn
    （三）各區縣房地產行政主管部門

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